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| == 김준봉교수 추천 저서 == |
| 흙과 불의 과학적 만남 |
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흙과 불이 어떻게 과학적으로 만났나? 무슨역할을 하나?
제목으로부터 작은 질문을 유발시켜 점점 흥미를 유발시키는 온돌... |
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| 중국 생활 10년 체험담을 |
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약간 엄한 교수님 같은 인상은 이야기 보따리를 풀면서 금세 연극배우 같은 표정으로 바뀐다. 김준봉(48) 교수에게는 표정만큼 �... |
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게시판  교수이야기
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건축 상담 시 자주 받는 질문들
[질문1]아는 건축사사무소가 없습니다. 건축사사무소 선정요령이 있습니까?
건축사의 선정에서 가장 중요한 것은 건축주 스스로가 결정하는 것입니다.
건축업자가 사용할 건축물이 아니라면 건축주께서 직접 선택하여야 합니다.
설계자와 함께 많은 시간 동안 건축하고자 하는 건축물의 용도나 활용방안 등에 대하여 충분히 토론하고 의논해서 나중에 후회하지 않는,
마음에 꼭 드는 건축물이 지어 지도록 하여야 할 것입니다.
건축사사무소를 선정함에 있어 주변인이나,
부동산중개사무소의 추천을 받는 경우가 많은데 이 경우에는 조금 더 세심한 주의를 할 필요가 있습니다.
왜냐하면, 섣불리 추천인의 말만 믿고 덥썩 건축사를 선정하고 나서 나중에 이러지도, 저러지도 못하는 경우를 어렵지 않게 볼 수 있습니다. 그러므로 건축사사무소를 선정시에는 특히 건축사를 선임하고자하는 경우에는
최근의 설계실적을 통해 그 건축사의 디자인과 업무처리 능력을 확인할 필요가 있습니다.
사용승인된 건물을 직접 방문해보거나 방문하신 건축주로부터 건축사에 대한 평가를 듣는 것도 좋은 방법 중의 하나 일 것입니다.
건축사라는 다 같은 면허나 자격을 소지하고 있다고 해서 똑같은 수준의 작품을 기대하기 쉬우나 현실은 그러하지 못합니다.
가능한 경력이 있고 참신한 건축사를 선정하는 것이 바람직합니다.
아니면, 소문난 건축사를 찾아가는 것도 하나의 방법일 것 입니다.
정히 그렇지 못한 경우에는 먼저, 건축에 남다른 애착을 갖고 있다는 느낌의 인상을 주는 건축사여야 합니다.
또한 다소 고집이 있어 보이고 많은 도면과 상세한 시방서의 작성으로
건축설계 및 현장 품질관리업무와 공사감리비를 다른 사무소보다 많이 달라는 곳을 권해드리고 싶은 것이 솔직한 심정입니다.
무엇보다도 공사의 품질은 설계도서가 핵심입니다.
충실한 설계도서가 없이는 양질의 품질 좋은 시공을 기대하기도, 확인하기도 어렵습니다.
중간에 변경하는 경우 더 많은 비용을 부담하게 될 것입니다. 그러므로 설계도서의 품질이 제일 중요합니다.
왜냐하면 대개의 경우, 도면이 작고 형식상의 시방서로는 건축주가 원하는 결과를 얻기에는 너무나 많은 어려움이 따르기 때문입니다.
이렇게 허술한 도면과 시방서로는 내가 직접시공하지 아니하면 상당한 심리적 금전적 손해를 볼 수도 있기 때문입니다.
그렇지 못한 경우에는 어쩔 수 없이 정직한 시공업자를 찾기에 동분서주하여야 할 수밖에 없는 것입니다.
간혹, 많은 도면과 상세시방이 있는 건축사사무소의 설계도서를 접한 시공사관계자들이 “뭐가 이렇게 복잡하냐? 우리가 다 알아서 지어주는데…”하면서
이를 폄하하는 경우가 있는데 이런 자세의 시공업자는 일단 멀리하는 것이 좋을 것입니다.
상대적으로 시공업자가 도면이 많고, 시방이 상세하고, 감리가 까다롭다며 불평불만을 하는 건축사사무소를 선택하면 그런대로 무난하리라 생각합니다.
대체로 남의 건물을 시공하다가 상기의 이유로 불평하는 시공업자는
자기의 건축물을 지을 때에는 도리어 더 상세하고 더 많은 양질의 도면과 까다로운 감리와 품질관리를 요구하기 때문입니다.
그 만큼 건축사사무소의 선정과 담당 건축사의 선임은 신중해야 합니다.
책임감 있고 성실한 건축사에게 일을 의뢰하는 것이 모든 과정에 있어서 제일 중요하다고 해도 과언은 아닐 것입니다.
[질문2]건축설계비를 정하는 기준이 있습니까?
먼저, 건축사업무비는 노력한 만큼 제공하는 대가라는 것을 이해하셔야 합니다.
건축서비스업에 대한 설계비 산정이 단순하게 기계적으로 산정되거나, 최저가산정 등으로 책정되는 것이 아니라,
해당 프로젝트를 수행하는 건축사 또는 업체의 능력과 결과물에 따라 협상에 의해 설계비를 결정하도록 함으로서,
건축서비스를 통한 설계 품질을 최우선으로 생각하시는 것이 바람직합니다.
설계비를 산출하는 일반적 기준이 있습니다.
그러므로 지나치게 낮게 책정된 설계비는 대부분 부실한 설계를 유발하는 경우가 있지만
그렇다고 설계비를 많이 지급한다고 해서 무조건 좋은 설계가 나오는 것은 아닙니다.
같은 설계비로도 설계의 질적 차이는 매우 클 수 있습니다.
지나치게 낮게 책정되는 설계비를 제시하는 경우에는 사무소에서 건축주에게 제시하는 도면과 시방서를 필히 확인할 필요가 있습니다.
물론 완공되거나 진행 중인 관련 건축물의 건축주로부터 조언을 들을 필요가 있습니다.
사실 알고 보면 업무량이나 완공된 다음의 평가를 종합하여 볼 때 결코 설계비가 싸지는 않을 것입니다.
그런데도 대부분의 건축주들은 건축사를 정하는데 있어 무턱대고 저렴한 설계비를 제시하는 곳을 택하려 하는 경향이 있습니다.
싼게 비지떡이라는 말이 있습니다.
더더욱, 설계비가 아무리 비싸더라도 전체 공사비에 비하면 그리 비싼게 아니기 때문입니다.
부실한 도면은 시공사만 배부르게 되는 결과를 불러오기 쉽기 때문입니다.
동일한 사무소에 동일한 규모라 할지라도 건축물의 설계 및 감리업무 보수비가 다를 수 있습니다.
왜냐하면, 건축물의 용도에 따라, 설계의 난이도에 따라, 신축 또는 증축 등의 종별에 따라
업무량이 차이가 나기 때문에 단위면적당 설계비는 각각 다르게 결정되는 것입니다.
일반적으로 규모가 클수록 단위면적당 설계비는 낮아지며 규모가 작을수록 단위면적당 설계비는 높아집니다.
규모가 작더라도 소요되는 인력은 중규모의 경우보다 크게 줄어드는 것이 아니기 때문입니다.
주택의 경우 규모가 더 큰 근린생활시설보다 오히려 많은 시간과 인력, 디자인을 요구하기도 합니다.
개략적으로 단위면적 3.3M2당 설계비는 5만원에서 50만원선에서 형성되고 있습니다.
한 가지 주지할 점은 상기의 대가는 오직 디자인과 계획, 시방서 작성만 포함되는 것으로,
이 이외의 사전조사, 연구, 인허가 관련, 현장품질관리,지도, 감리 등 관련 작업들에 대한 대가는 별도로 산정된다는 점도 기억하여주시기 바랍니다.
참조로, 미국 건축서비스산업 시장의 중요한 특성을 살펴보면,
우리나라에서는 거의 수익이 발생하지 않는 ‘계획 및 사전설계’에서의 수익이 11%에 달하고 있으며,
설계 검토 과정에서부터 기본설계, 실시설계, 감리, 운영 및 유지보수에 이르기 까지 모든 부분에 걸쳐 수익을 내고 있다.
특히 ‘계획 및 사전설계’와 ‘실시설계’ 분야가 수익성이 높게 분석되어 중요한 부분을 차지하고 있다는 것입니다.
그 만큼 계획과 실시에 대한 실리를 추구하고 있음을 알 수 있습니다.
또한, 미국에서는 건축서비스산업에 대한 최저가 방식은 건축서비스와 같은 지식서비스를 위한 발주에는 적합하지 않다는 공감대가 이미 형성되어 있습니다.
즉, 최저가에 의한 설계는 결국 질 낮은 설계로 이어지고,
이는 시공비용을 포함한 전체 프로젝트의 관리비용(life-cycle cost)을 증가시켜 결국은 전체비용이 오히려 늘어날 수 있다는 것입니다.
또한, 현실적으로 조달인 시공의 경우 최저 가격으로 계약하는 것이 이익을 위해 중요한 요건이 될 수 있지만,
건축서비스의 경우는 해당 프로젝트를 진행하는 건축사의 능력에 따라 투입되는 노동력과 시간이 다르고
또한 최종적인 설계안의 질적 수준이 다르기 때문에 발주 당시 합리적인 설계비산정이 불가능합니다.
따라서 건축서비스 발주에도 최저가격에 따른 선정방식이 사용된다면
모든 건축사가 동일한 디자인 수준과 업무능력, 프로젝트를 위한 노력과 창의성이 동일하다는 전제가 있어야 하지만
이 같은 가정은 불가능하며,
프로젝트를 진행하는 전문가들이 받는 보상과 상관없이 가장 최상의 결과를 위해 노력할 것이라고 기대하는 것도 현실적이지 않다는 것입니다.
이처럼 미국에서는 최저가 선정방식은 건축서비스를 위한 방법으로는 합리적이지 않다고 인식되기 때문에,
건축서비스를 위한 발주에는 전혀 사용되지 않고 있습니다.
참조하시기 바랍니다.
[질문3]설비설계는 별도로 해야 하나요?
경우에 따라 다르기는 합니다만, 일반적으로 별도로 하는 것은 아닙니다.
건축설계는 건축사사무소외에 여러 업체의 협력을 받아 진행됩니다.
건물의 규모에 따라 참여하게 되는 업체의 수와 설계수준은 다르지만 일반적인 설계분야에 따른 관련업체를 소개하면 다음과 같습니다.
기둥과 보 등의 크기와 철근배근 등을 포함하는 구조계산은 건축구조사무소에서
냉난방, 급배수설비, 가스배관 등 기계설비설계는 건축기계설비사무소에서
전기 통신 분야설계는 건축전기설비사무소에서
소방시설 설계는 소방기술사사무소
토목설계는 토목설계사무소에서 각각 맡아 진행하게 되며,
전체의 업무를 종합하고 조정하는 것은 건축사사무소에서 맡게 됩니다.
전문기술용역업체 선정은 원할한 업무진행을 위해 건축사사무소에서 하는 것이 통상적이며
설계비에 따라 용역비도 책정되는 것으로 볼 수 있습니다.
그러므로 필요한 법적인 요건만을 맞추려는 경우가 있을 수 있는데 이는 심각히 생각해 보아야 할 중요한 문제이기도 합니다.
왜냐하면, 상기의 전문기술에 대한 협력은 건축허가시( 또는 착공신고시)에 일정 규모이상인 건축물의 경우에만 법으로 정하여 있기 때문입니다.
이러한 경우에는 공사완료 후 생활하는 도중에 배관이 막힌다거나, 구조에 금이 간다거나,
전기스위치나 콘센트의 위치가 불편하거나, 용량이 모자란다거나하는 등 여러가지 문제점이 나타나게 되는 경우가 많으므로
건축주의 각별한 관심이 요구되기도 합니다.
[질문4]건축행위의 시작에서 준공(사용검사)까지 건축사사무소 및 시공회사의 업무는 어떻게 진행되나요?
사무소마다 차이가 있을 수 있으나 일반적인 설계과정은 다음과 같이 진행합니다.
1) 건축사와 건축주의 첫 협의, 건축주의 설계문의
건축주 : 건축주의 건축의도, 희망 및 요청사항 전달, 토지관련 서류 및 정보제공
건축사 : 건축에 대한 상식 등 접근방법설명 등 개략적 의견제시 및 유사사례의견제시, 제1차 현장조사 및 업무진행방향설명
2) 계약체결
건축사 : 용역의 범위와 대가(설계비) 지급방법 협의, 계약서 작성 및 날인,
건축주 : 계약서 검토 및 날인, 선급금 지급
3) 건축사의 검토
건축사 : 건축주의 건축의도 실현가능성 검토, 건축법 관련조항 검토,
건축주 : 검토결과 및 전체적인 종합 결과에 따라 만족시 설계사무소로 선정
4) 계획설계 – 건축주와 건축사간의 많은 대화가 요구되는 단계
건축사 : 건축주와 상세협의 및 조사, 계획안 작성, 건축주와 협의로 건축기본설계 착수
건축주 : 건축사요청에 대한 의견 및 자료 제시등, 기본설계안 승인, 건축허가준비 요청
5) 기본설계
건축사 : 건축주와 협의, 건축사의 설계안 작성,제출 건축주의 동의 시 건축허가신청
건축주 : 기본설계안 검토, 승인 시 건축허가신청 요청
6) 건축허가
건축사 : 건축허가 신청도면 및 서류 작성, 허가접수 대행, 허가관청 협의
건축주 : 건축허가 신청 시 필요서류 지원
7) 착공준비 – 건축공사를 위한 단계로 시공사선정에 주의가 요구됨
건축사 : 실시설계(건축, 기계, 전기, 소방 등) 및 착공신고에 필요한 도서준비
건축주 : 실시도면접수 후 시공사 선정, 공사계약체결
8) 착공 및 공사진행
건축사 : 착공신청시 필요서류 지원, 공사감리(감리자인 경우)
건축주 : 착공신청시 필요서류 지원, 공사감독
시공자: 착공신고 및 공사진행
9) 사용검사
건축사 : 감리완료보고서 작성, 사용검사 신청 시 건축사사무소업무종료
건축주 : 감리완료보고서 접수 후 사용검사 완료 후 건축물의 등기업무 및 세금납부
시공자 : 사용검사 도면 및 서류준비, 건축주 승인 시 사용검사신청 대행
[질문5]건축사 와 설계사 중 어느 쪽이 올바른 표현입니까? 그리고 건축가는 누구입니까?
“건축사”라 함은 건축사 자격시험에 합격하고 국토해양부장관의 면허를 받아 건축사법에 따라
건축물의 설계 또는 공사감리업무를 행하는 사람을 말합니다.
덧붙여 말씀드리면, 일부 언론에서 조차도 건축사를 ‘건축설계사’라고 지칭하기도 하고, ‘건축가’라고 칭하는 경우도 있습니다만,
건축사는 설계, 감리등 건축서비스에 대한 전문적인 지도 감독을 하는 국가전문자격을 소지한 건축전문직입니다.
변호사, 의사, 회계사, 등과 마찬가지로 ‘건축사’라 불러야 올바른 표현입니다.
일반적으로 건축사는 모두 건축가라 불러도 무방합니다만, 건축가는 건축사가 아닐 수 있습니다.
주의할 점은 건축사자격을 갖추지 못한 건축가는 건축법이나 건축사법에 규정한 건축사업을 할 수가 없습니다.
또한 사고 시 건축사법에 의한 법적 책임을 물을 수 없습니다.
왜냐하면 건축사가 아닌 건축가는 자격이 없는 무자격자이기 때문입니다.
[질문6]건축사가 설계해야 하는 대상을 알고 싶습니다.
건축법 제19조 및 건축법시행령 제18조에 의한 건축사가 설계를 해야 하는 대상은 다음과 같습니다. (법에 의거 변경될 수 있음)
1.국토이용관리법에 의한 도시지역 및 준도시지역안에서 허가․협의 또는 승인을 얻어 건축하여야 하는 용도․규모 및 구조의 건축물
2.국토이용관리법에 의한 도시지역 및 준도시지역외의 지역에 건축하는 3층이상이거나 연면적이 200제곱미터이상인 건축물
3.제8조제2항 각호의 구역 또는 지역에 건축하는 건축물
법 제9조의 규정에 의한 건축신고대상 건축물과 건축물의 구조안전․미관 및 기능상 지장이 없다고 인정하여 건설교통부령이 정하는 건축물은 제외됩니다. 건설교통부령이 정하는 건축물은 가설건축물을 말합니다.
신고대상중 건축사가 설계해야 하는 것이 있습니다.
우선 330제곱미터 이하의 단독주택은 신고대상입니다만 100제곱미터를 초과하여 330제곱미터 이하인 단독주택은 건축사가 설계해야 합니다. 또한 용도변경은 신고대상이지만 변경부분의 면적이 500제곱미터 이상이 되는 경우에는 건축사가 설계를 해야 합니다.
[질문7]건축사가 건축주에게 제공하는 건축서비스업무는 무엇입니까?
건축사가 행하는 기본업무는 건축물의 설계와 건축물의 공사감리이며,
이외에도 설계공사감리업무에 관련되는 추가업무와 조사기획업무, 특별업무, 건축물의 조사감정 등 기타 서비스업무를 수행하고 있습니다.
건축사가 건축주에게 제공하는 건축서비스는 다음과 같습니다.
1.프로젝트관리
: 프로젝트프로그램, 예산, 미적측면 및 재료, 건물시스템, 설비 등 대안가치를 고려합니다.
2.지원서비스
: 프로젝트관리를 발주자(또는 발주자컨설턴트) 또는 시공자에게 서비스하여 드립니다.
3.평가 및 계획서비스
: 일정요구조건, 공사비예산 등 계약에 의해 발주자가 제공한 각종정보를 평가하여 드립니다.
4.설계 및 현장품질관리서비스 와 공사감리서비스
: 계획설계도서, 기본설계도서, 실시설계도서의 단계별 서비스 및 현장에서의 설계의도구현을 위한 품질관리서비스 와 건축법에서 정한 법정 공사감리업무를 제공합니다.
5.시공자관련서비스
: 경쟁입찰 또는 협상 제안서 접수, 공사계약체결 및 관련업무 준비 등 발주자업무를 지원합니다.
6.계약관리서비스
: 일반관리, 공사평가, 공사비 지불승인, 시공자 제출물에 대한 검토승인을 서비스합니다.
7.시설물운영관리서비스
: 공사완료 즉시 시설물 운영서비스를 위한 발주자 접촉, 1년 후 시설물 운영, 성능검토 등 건축물 유지관리 업무를 서비스 합니다.
8.서비스스케줄
: 항목범주에서 벗어나는 설계 및 계약관리서비스 제공시 `서비스 변경` 처리를 할 수 있습니다.
위의 전체는 건축사의 건축서비스 항목입니다.
그럼에도 우리나라에서는 4단계만이 건축사가 제공하는 건축서비스만으로 알고 있는 경우가 많고 이 단게만을 의뢰하는 경우가 많으므로 특별히 정리합니다.
건축은 ‘생성에서 멸실까지’ 국가자격소지자인 ‘건축사’가 주관하는 것이 현재로서는 가장 현명한 방법입니다.
의사, 변호사와 동일한 국가 전문자격자인 건축사의 서비스를 제공 받으시기 바랍니다.
건축물의 설계.현장품질관리 및 공사감리업무를 단계별로 구분하면 다음과 같습니다.
1) 계획설계 2) 기본설계 3) 실시설계 4) 현장 품질관리 및 지도 5) 공사감리
기본업무의 단계별 업무내용은 다음과 같습니다.
1) 계획설계 : 현황조사, 건축주요구사항, 관련법규 등을 종합검토하여 규모산정 및 건축물의 공간기본개념을 정립
2) 기본설계 : 배치도, 평면도, 입면도, 일반단면도, 설계설명서등의 건축허가신청도서
3) 실시설계 : 건축물의 공사를 위한 설계도서로써 공사품질과 공사비산정 및 기성확인 등을 위한 설계도면,자재표기 시방서(특기시방) 등의 시공용도서
4) 현장 품질관리 및 지도 업무 : 설계도서의 의도구현을 위한 현장 지도 확인 업무
5) 공사감리 : 법정 공사감리업무 및 설계변경 등 주로 법적 규정사항에 대한 확인업무
상기의 단계 중 모두가 중요하지만
우리나라에서는 건축허가신청용 도서로 공사비를 정하고 감리만 맡기면 될 것이라는 건축주가 많은데 이것은 사실 불가능합니다.
실시설계 즉, 자재 등의 표기와 특기시방이 있어야 공사비예측과 공사품질을 확인 할 수 있습니다.
돈 몇푼 아끼시려다가 가슴에 멍어리를 지셔야 되겠습니까? 비용문제라면 더 더욱 생각하여야 할 것입니다.
실시설계 작성비용(대가)는 공사비의 몇%에 불과하나
실시설계도서 즉 공사용도서는 공사 전반을 컨트롤하고 만약의 경우에도 시시비비의 중요한 근거자료가 된다는 점을 분명히 이해하시기 바랍니다.
공사용도면 제4단계인 설계 및 현장품질관리서비스 와 공사감리서비스는 아주 기본적인 것으로서,
많은 시간을 가지고 여러 가지 상황를 연구하여,
건축물의 적정규모나 방향성을 제기하는 중요한 단계이므로 시간이 없다는 이유로 이를 소홀히 하거나 간과하여서는 아니 될 것입니다.
물론 건축주의 요청에 의한 투시도 또는 조감도의 제작, 모형 제작, 물량산출 및 내역서 작성 등 별도의 업무수행이 필요한 경우에는 추가비용을 건축주께서 부담하셔야 합니다.
물론 설계계약 시 추가 용역을 명기하고 추가비용을 합한 금액으로 계약하셔도 됩니다.
계약에서 명기되지 않거나 비용부담의 주체가 애매한 항목들과 건축주에게 제공되는 설계도서의 제출부수 등 오해의 소지가 발생될 수 있는 항목을 정해야 할 사항들이 많은데,
이러한 사항들이 불명확한 상태에서 계약이 이루어져 나중에 분쟁의 소지가 발생하는 경우도 있습니다.
이러한 사항들은 설계계약 시 추가비용부담여부를 건축사사무소로부터 확인을 받아 놓을 필요가 있습니다.
위의 사항은 법적인 규정으로 반드시 건축사가 설계를 해야 하는 대상의 신축건축물의 경우입니다.
그러나 재축, 증축, 개축 및 대수선, 리모델링의 경우에도
건축물의 구조적인 안전과 공간의 효율적 기능, 원활하고 정확한 시공을 위해서 건축사의 건축서비스를 받는 것이 바람직합니다.
분명한 것은 건축서비스 비용은 공사비의 3 ~7%에 불과 합니다.
이 3~7%의 비용으로 공사의 적정성과 오시공, 미시공 등 시공시 공사품질 전체를 컨트롤 할 수 있어야 한다는 사실을 필히 기억하시고
냉정히 판단하여 후회없는 시공을 하시기 바랍니다.
위의 질문항목은 건축 상담을 통해 자주 받는 문의사항들로서 답변내용을 정리해 놓은 것입니다.
위의 내용에 대하여 건축사마다 다른 의견을 가질 수 도 있습니다. 감사합니다.
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